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작성일 : 08-08-05 08:50
부동산시장, 대세하락인가?
 글쓴이 : 오도선
조회 : 6,428  


최근 강남과 분당의 아파트 가격이 급락하면서 버블 붕괴나 스태그플레이션으로 인한 심각한 위기가 발생하는 것이 아니냐는 우려가 급속히 커지고 있다. 여기에 상반기에 가격상승이 이루어졌던 강북지역 마저 가격이 내리기 시작하면서 대세 하락이라는 이야기도 나오고 있다.


또한 건설회사들의 유동성위기가 심각하다는 점도 연일 언론에 오르내리는 실정이다.
현재의 주택경기 또는 부동산경기는 하강국면인 것이 틀림없고, 이에 따라 핵심지역의 가격하락과 중견건설업체의 부도위기감이 고조되는 것은 어쩔 수 없는 상황이다. 더욱이 지방의 경우에는 이러한 침체국면이 이미 2~3년간 지속되어왔기 때문에 더욱 심각하고, 수도권은 오히려 정도가 덜하다고 할 수도 있다.
이렇게 되자 정부는 미분양아파트 대책, 지방경기 활성화 방안을 제시하거나, 부동산관련 세금 감면 등을 본격적으로 검토하고 있다. 특히 세제와 관련해서는 재산세만이 아니라 양도소득세와 종합부동산세까지도 논의가 되고 있으며, 세금부담 완화를 통해 지나친 보유부담을 덜어주고, 시장을 활성화시켜보겠다는 의지를 표명하고 있다.
그러므로 일반경기 침체가 심화되고 금리상승에 따른 금융경색이 강화되는 상황은 하반기 부동산시장을 그만큼 어렵게 만들 것이다. 더욱이 과거보다 경기변동이나 금융시장 여건이 부동산시장에 미치는 영향력이 커졌고, 시차도 거의 없는 상황에서 하반기의 경제여건이 회복되지 않는 한 부동산시장의 침체도 지속될 것이다.
이처럼 시장침체가 장기화되고 미분양이 적체됨에 따라 건설업체의 부도 가능성은 그만큼 커지고 있다.
비록 6월부터 지방의 경우 민간주택의 전매제한이 폐지되고, 공공주택의 전매제한도 1년으로 줄어들어 지방 부동산시장 활성화에 일부 도움이 되겠지만, 이미 주택문제가 수도권까지 번진 상황에서 그 효과는 제한적이다. 이에 따라 정부는 추가적인 미분양대책을 고려하고, 동시에 조세부담을 감면해주는 방안을 모색하고 있다. 이는 물가가 불안한 상황에서 금리나 대출규제를 푸는 것은 위험한 선택이라고 보고, 상대적으로 그 부담이 적은 조세정책을 변경하려는 것으로 판단된다.
그렇지만 시장이 경색되는 과정에서 가장 큰 영향을 준 요소가 조세부담 보다도 금융규제였다는 점에서 그 효과가 얼마나 있을 지에는 의문이 있다. 조세부담이 덜어지는 것은 분명하지만 시장이 활성화되는 문제는 조세부담 경감만으로는 한계가 있을 것이기 때문이다. 따라서 하반기가 되더라도 시장분위기가 획기적으로 바뀔 수 있는 추가적인 정책적 변화가 이루어지지 않는 한 시장침체는 당분간 지속될 것이다.
그리고 만약 하반기까지도 현재와 같은 상황이 지속된다면 주택 중견업체들의 위기가 더욱 심각해질 것이고, 이로 인해 내년부터는 계획된 주택공급에 차질이 발생할 수도 있다. 이미 시장에서 주택사업이 급속히 위축되어 전체적인 주택사업계획 물량은 줄어들어 있는 상태이기 때문에 몇 년 후 주택공급부족 상황을 다시 맞을 수 있다. 아직은 수도권 내 주택보급률이 90% 초반 대이고 여전히 베이비부머세대가 두텁게 실수요 층을 형성하고 있기 때문에 현재의 주택재고만으로는 공급이 충분하다고 볼 수 없다. 따라서 현재와 같은 시장의 침체현상은 버블붕괴나 대세하락의 구조화라기보다는 경기침체에 따른 일시적인 가격하락일 가능성이 높다.
<출처=Economy21>





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